不動産賃貸のM&A相場はいくら？売却の手法やコツも解説！

近年、不動産賃貸業界では「後継者不足」や「空室リスクの増加」が深刻な課題となっています。住宅需要の変化や人口減少の影響により、賃貸市場の競争が一層激しくなっています。

特に地方では、入居率の低下や老朽化した物件の維持費が経営を圧迫している状況です。

さらに、オーナーの高齢化が進むなかで、物件管理を引き継ぐ後継者が見つからないケースも増えています。修繕対応や入居者管理には専門知識が求められるため、個人経営では負担が大きくなりやすいのが実情です。その結果、運営効率を高める目的で、大手管理会社や不動産グループへ事業を譲渡する動きが広がっています。

オーナーズ株式会社では、売り手に特化したFAサービスを提供しています。専属のエージェントがお客様の希望に沿った取引を実現するため、最適なサポートを行います。より高い評価額での売却を目指したアドバイスを受けられるだけでなく、余計な仲介手数料を抑えた成約も可能です。

さらに、具体的な買収意向を持つ企業や、業界分析に基づき、事業との親和性が高い企業を候補としてご提案します。大手金融機関やM&A仲介会社、マッチングサービスとも連携しており、多様な買い手探索ルートを確保しています。

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不動産業界の現状

不動産賃貸業界は、人口減少やライフスタイルの変化により、大きな転換期を迎えています。

都市部では単身者向けや高付加価値物件の需要が堅調な一方で、地方では空室率の上昇が課題となっています。エリアや物件タイプによって、経営環境に大きな差が生じているのが現状です。

また、オーナーの高齢化が進み、物件管理を外部委託するケースが増えています。入居者対応や修繕業務の負担が重く、個人経営では安定した運営が難しい場合も少なくありません。

こうした背景から、管理会社や不動産グループへの事業譲渡を検討する動きが広がっています。

さらに、建設資材費や人件費の上昇が続き、建物の維持コストも高止まりしています。賃料水準が伸び悩む中で、収益性の確保には一層の工夫が求められるでしょう。

今後は、効率的な運営体制を構築できる企業ほど、市場での競争力を高められると考えられます。

不動産業界でM&Aを行うのはなぜ？売却の理由を紹介

不動産賃貸業界では、M&Aを検討する企業が増えています。その背景には、オーナーの高齢化や後継者不足があります。長年にわたり物件を運営してきたものの、次の世代に引き継ぐ人材がいないという課題が顕在化しているのです。

また、修繕費や人件費、税負担の増加も経営を圧迫しています。収益性を維持するためには、複数物件をまとめて管理するスケールメリットが欠かせません。自社だけでの運営が難しくなり、大手企業との統合を選択するケースが増えています。

さらに、競争環境の激化もM&Aを後押ししています。ITを活用した入居管理や空室対策など、最新の運営ノウハウを持つ企業へ譲渡することで、より安定した賃貸経営を実現できるでしょう。

単独運営にこだわらず、将来を見据えた選択を行う経営者が増えています。

不動産業界での企業売却方法は？3種類を紹介

不動産のM&Aにはいくつかの方法がありますが、主に以下の3種類です。

・株式譲渡
・事業譲渡
・合併

それぞれに特徴や利点・注意点があるため、売却目的や事業の状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。

ここでは、3種類の方法について詳しく解説します。

株式譲渡とは？中小企業M&Aで最も選ばれる手法の仕組みと特徴

株式譲渡とは、企業の株主が保有する株式を他者に譲渡する手法です。これにより経営権を移転できます。中小企業のM&Aでは多く活用されており、後継者不在や事業承継を目的としたケースでよく採用されています。

株式譲渡のメリット

株式譲渡において、売却対象となるのはあくまで「株式」であり、会社そのものの法人格や契約関係、資産・負債はそのまま引き継がれます。
そのため、以下のようなメリットがあります。

・従業員や取引先との契約を維持したまま、スムーズな引き継ぎが可能
・許認可や契約の再取得が原則不要で、実務上の負担が少ない
・法人格が継続するため、営業活動を中断せずに承継できる

とくに、現経営者が引退を検討している場合でも、事業を止めることなくバトンタッチできるため、後継者問題の有効な解決策となります。ただし、契約上のチェンジ・オブ・コントロール（COC）条項による相手方同意や、業種許認可の変更届・再許可が必要となる場合があるため、事前確認は不可欠です。

株式譲渡の注意点・デメリット

一方で、株式とともに過去の負債や簿外債務（帳簿に載っていないリスク）も引き継がれるという側面もあるため、買い手企業にとっては慎重な対応が必要です。

そのため、M&Aを進める際には、財務・法務・税務などに関するデューデリジェンス（詳細調査）を丁寧に実施し、リスクを洗い出すことが不可欠です。

会社分割とは？M&Aで活用される組織再編の手法と注意点

会社分割とは、企業が事業の一部を他の会社に移転することで、権利義務を承継させる法的な組織再編手続きです。M&Aでは、売却対象の事業を切り出してスムーズに移転させる手段として活用されています。

会社分割の主な種類

会社分割には、以下のような分類があります。

・新設分割：新たに設立した会社に事業を承継させる
・吸収分割：既存の他社に事業を承継させる

さらに、分割により得る対価の受け取り先によっても分類されます。

・分割型分割：対価を分割元会社の株主が受け取る
・分社型分割：対価を分割元会社自身が受け取る

会社分割のメリットと特長

会社分割の大きな特徴は、契約・資産・負債などの権利義務を包括的に移転できる点です。これにより、個別契約ごとの承継手続きを省略でき、事業の引き継ぎが円滑に進められます。

また、分割によって整理された事業をその後に売却することで、M&Aの手続きも効率化されます。

税務上の注意点：適格分割と非適格分割の違い

会社分割には税務上の取り扱いに注意が必要です。

「適格分割」であれば譲渡益の課税は繰り延べされますが、M&A目的で行う場合は多くが「非適格分割」に該当します。

非適格分割では、資産が時価で評価され、譲渡益課税やみなし配当課税の対象となるため、税負担が発生します。

また、会社分割と株式譲渡をセットで行う場合、タイミングによって課税リスクが高まるため、スキーム設計は専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。

事業譲渡とは？M&Aで活用される承継手法と税務上の注意点

事業譲渡は、企業が事業の一部または全部を、契約に基づいて他社へ売却するM&A手法のひとつです。

譲渡の対象となる資産・負債・契約関係を個別に指定して承継する点が特徴であり、柔軟性が高い一方で、手続きが複雑になりやすいという面もあります。

事業譲渡のメリット：簿外債務を回避しやすい

事業譲渡では、契約書に記載されたものだけが承継対象となるため、買い手企業にとっては、不要な債務やリスクを回避しやすくなります。

特に、簿外債務の存在が懸念されるケースでは、株式譲渡ではなく事業譲渡を希望する買い手企業が多い傾向にあります。

売り手側の税務上の扱い：事業譲渡益に課税

事業譲渡によって得た対価のうち、譲渡対象資産・負債の簿価純額との差額は「事業譲渡益」として、売り手側に法人税が課税されます。

また、事業譲渡には以下のような消費税に関する注意点もあります。

・課税資産と非課税資産の両方をまとめて譲渡するため、資産ごとに合理的に区分して、課税・非課税を計算する必要があります。

事業譲渡のデメリット：承継手続きが煩雑

個別承継であるため、以下のような実務負担が大きい点はデメリットといえます。

・すべての契約（従業員との雇用契約含めて）を再締結する必要がある
・許認可や届出が一から取得し直しとなる場合がある

不動産業界の売却の流れは？3つのステップを紹介

不動産業界でM&Aを進める際は、大きく3つのステップに分けて進行します。

1.M&Aの準備と助言会社の選定
2.買い手候補先企業との接触、意向表明受領
3.詳細調査（DD）、最終契約とクロージング

それぞれの段階で必要となる準備や手続きが異なるため、流れを把握しておくことが重要です。

Step1.M&Aの準備と助言会社の選定

まず行うべきは、M&Aに向けた準備と助言会社の選定です。初めに秘密保持契約を結び、必要な資料を開示します。

秘密保持契約は、自社の機密情報が第三者に漏れないようにするための取り決めです。その後、助言会社と売却戦略を策定し、候補企業を優先順位ごとにまとめたロングリスト（※1）を作成します。

加えて、ストラクチャー（※2）や全体のスケジュールも検討し、この段階でエージェント契約を締結します。

仲介とFA（フィナンシャル・アドバイザー）の違いを理解することも重要です。仲介は双方の利害を調整する立場で、手数料も両者から受け取ります。

一方FAは片方のみを支援し、依頼者の利益最大化を目指します。オーナーズ株式会社では売り手専属のFAサービスを提供し、利益重視の支援を行っています。

並行して、ティーザー（※3）やインフォメーション・パッケージ（※4）といった買い手向け資料も準備します。

※1 ロングリスト：一定の条件で絞り込んだ買い手候補先の企業をまとめたリスト。
※2 ストラクチャー：M&Aを実行するための手段や方法。
※3 ティーザー：匿名の企業概要書で、通常1枚から2枚で構成される資料。
※4 インフォメーション・パッケージ：買い手候補先企業がM&Aを検討する際の参考資料。対象会社（事業）の魅力を伝え、買い手候補先企業が企業価値評価を実施できることを目的に作成される。

Step2.買い手候補先企業との接触、意向表明受領

次の段階では、M&A助言会社がロングリストを基に買い手候補へアプローチし、最初にティーザーと呼ばれる匿名の概要資料を提示します。

その後、関心を示した企業には秘密保持契約を結んだうえで、詳細な情報をまとめたインフォメーション・パッケージを提供する流れです。

さらに、買収を検討する企業は、譲渡価格の水準や取引条件、今後の運営方針を明記した意向表明書を提出することになります。

売り手は複数の候補から条件を比較し、基本合意に進むかを判断します。ここで注意すべきは、次のデューデリジェンス（DD）に進むと、機密情報が相手に渡る点です。

そのため、受け入れる前に十分納得できる条件であるかを確認する必要があります。

一方で買い手側も専門家を起用し、多大なコストをかけるため、この時点で独占交渉権を求めることが一般的です。

このような手順を踏み、双方が守秘義務や独占交渉条件を取り決めたうえで、詳細調査に進むのが一般的と考えられます。

Step3.詳細調査（DD）、最終契約とクロージング

意向表明を受けて基本合意を交わした後は、デュー・デリジェンス（DD）と呼ばれる詳細調査に進みます。

DDでは、買い手が対象企業の財務状況や契約関係、人材体制などを徹底的に確認します。これは売り手と買い手の間に生じる情報の不均衡をできる限り解消するために実施されるものです。

調査結果は譲渡価格や契約条件に反映されるため、売り手にとっても重要な段階といえます。

さらに、発見されたリスクは契約条項に盛り込まれ、将来のトラブルを未然に防ぐ役割を果たします。

最終契約では、双方が合意した譲渡価格や条件を確定させ、クロージングと呼ばれる手続きで株式や事業の引き渡しを行います。

この流れを経て、代金の支払いと経営権の移転が完了し、M&A取引が正式に成立するのです。
[M&Aのプロセス]

不動産業界の売却の相場は？価値算定方法を解説

不動産業界のM&Aでは、売却価格を見極めるうえで企業価値や株式価値の算定が欠かせません。。ここでは代表的な算定方法を紹介します。

1.企業価値を算定する

不動産業界のM&A実務において事業価値の算定には、大きく分けて2つの方法があります。

・インカムアプローチ
・マーケットアプローチ

インカムアプローチは、営業資産が生み出す将来キャッシュフローを評価の基礎とする方法です。代表的なディスカウント・キャッシュ・フロー（DCF）法では、将来キャッシュフローを現在価値に割り引いて事業価値を試算します。

理論的に優れた方法ですが、将来キャッシュフローの見積もりや割引率の計算は難易度が高いです。そのため、専門家でなければ試算が難しく、初めての方には理解しにくい点が課題です。

本稿では「価値の概算を把握する」ことを目的にしていますので、インカムアプローチの詳細な説明は割愛します。

マーケットアプローチは、市場における取引価格を参考にして事業価値を算定する方法です。具体的には、以下の方法があります。

・類似会社比較法
・類似取引比較法

類似会社比較法は、評価する対象の企業の類似会社にあたる上場会社の企業価値と、営業利益や収益力（EBITDA）といった財務指標から算出された倍率（マルチプル）を評価対象会社に適用することで、事業価値を算出する方法です。

具体的には、以下のように算定します。

EBITDA×業界相場の倍率（EBITDAマルチプル）＝企業価値
（EBITDAマルチプル＝上場類似会社の企業価値／上場類似会社のEBITDA）

EBITDAは、営業利益に減価償却費を足して算出されるものです。

また、類似会社は、業界が同じ上場企業を選定するのはもちろんのことですが、ビジネスモデルや収益構造、顧客の層などの類似性から選定するパターンもあります。類似会社をどのように選ぶかで算定結果は大きく依存します。

2.株式価値を算定する

企業価値を算出したら、株式価値を算出しましょう。株式価値は、以下のように算出します。

企業価値－有利子負債＋現金同等物＝株式価値

第三者に譲渡する場合に、どの程度の価値がつくかを把握しておくことは重要なため、理解しておきましょう。

なお、マーケットアプローチには、類似会社比較法のほか、類似するM&Aによる取引事例を用いた類似取引比較法という方法が存在します。

しかし、参照する過去の取引における対象会社が非上場である場合、入手可能な財務数値が限定的であるため、同方法が中小企業のM&Aで利用されることは少ないのが現状です。

M&Aにおける価値の算定については、下記で詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてください。
[うちの会社、結局いくらで売れるの？～事業オーナーの疑問に答えるコラム①～]

また、自社の具体的な株式価値を知りたい場合には、株価シミュレーターを用意していますので、以下で試算可能です。ぜひご活用ください。
[株価シミュレーター]

不動産業界で企業を売却する3つのメリット

不動産業界のM&Aには、売り手にとって大きな利点が多くあります。ここでは代表的なメリットとして、下記の3つを紹介します。

・従業員の雇用を守れる
・経営者は売却益を得られる
・店舗やブランドを存続させられる

それぞれ詳しく解説します。

従業員の雇用を守れる

不動産賃貸業界では、管理業務や入居者対応などを管理会社等に委託している場合でも、運営を支えているのは従業員です。M&Aを実施することで、買い手企業が人員をそのまま引き継ぐケースが多く、雇用の安定につながります。

特に個人経営や中小規模の管理会社では、オーナーの引退によって雇用が不安定になることがありますが、M&Aであれば突然の退職や事業終了を避けることができるでしょう。

また、買い手が大手不動産グループである場合は、教育制度や福利厚生が整っているため、従業員のモチベーション向上にもつながります。システム導入や分業体制の強化によって、業務負担が軽減されるケースも少なくありません。

結果として、従業員の定着率が向上し、入居者対応の品質改善にも寄与します。M&Aは、従業員にとっても安心して働き続けられる環境を維持できる手段といえるでしょう。

経営者は売却益を得られる

不動産賃貸業界のM&Aでは、経営者が事業や株式を譲渡することで売却益を得ることができます。特に物件数が多い企業や管理戸数の多い会社は評価額が高くなりやすく、まとまった資金を確保できる可能性があります。

老朽化した建物や修繕コストの負担が大きい場合でも、事業全体を譲渡することで経営リスクを軽減できる点は大きなメリットです。

また、得た資金を老後の生活資金や不動産投資の再スタートに活用する経営者も少なくありません。経営から離れた後も、顧問契約などで一定期間関わる形を選択できるため、自身の経験を次世代に活かすことも可能です。

さらに、税務面では事前に専門家がスキームを設計することで、手取り額を最適化できます。M&Aは、資金面・心理面の両方から経営者を支える有効な選択肢といえるでしょう。

店舗やブランドを存続させられる

不動産賃貸業界では、地域密着型で長年築いてきたブランドや店舗名が信用の源となっています。M&Aを通じて事業を引き継ぐ場合、買い手企業がそのブランドを活かして運営を継続するケースが多く見られます。

特に、地域での認知度が高い会社は、看板や店舗をそのまま残すことで入居者やオーナーに安心感を与えられるでしょう。

また、買い手企業が持つシステムやネットワークを活用することで、ブランド価値をさらに高めることも可能です。Web集客や空室対策など、デジタル面での支援を受けることで運営効率が向上します。

ブランドを維持しながら、より強固な経営基盤を築ける点は、M&Aの大きな魅力です。長年の信頼を守りつつ、時代に合わせて進化できる手段といえるでしょう。

不動産業界で企業を売却する際の4つのポイント

不動産業界のM&Aを成功させるには、資産形成や事業継続といった目的に応じた準備が欠かせません。ここでは売却を検討する際に意識すべき4つの重要な視点として、下記を紹介します。

・資産形成の手段となる
・事業継続と成長につながる
・早期からの準備が成功のカギ
・信頼できる専門家を活用する

それぞれ詳しくみていきましょう。

資産形成の手段となる

企業売却によって、これまで築いてきた事業の価値を現金化することができます。これにより、経営者は以下のような資金を確保できます。

・引退後の生活資金（リタイアメント資金）
・新たな事業への投資資金
・相続や資産承継の準備資金

特に後継者が不在の企業にとって、M&Aは事業を手放すだけでなく、経営者自身の将来を守る手段にもなります。

事業継続と成長につながる

M&Aによって新たな経営資源やネットワークを得ることで、これまで単独では難しかった市場展開や販路拡大が可能になります。
また、以下のようなケースも多く見られます。

・買い手企業が従業員の雇用を維持
・既存の取引先との関係も継続
・経営理念やノウハウの承継によって「企業文化」も残る

自社の理念や価値を次世代へつなぐことができるのは、単なる「売却」ではない、M&Aならではの魅力です。

早期からの準備が成功のカギ

企業売却は短期決断に不向きです。成功には1〜2年前からの準備が理想的です。
準備すべき主な項目は以下の通りです。

・財務諸表・経営数値の整理
・契約書・知財などの法務チェック
・組織体制や人事面の見直し
・潜在的なリスクの洗い出し

これらを整えることで、買い手からの信頼獲得や、企業価値の最大化にもつながります。

信頼できる専門家を活用する

M&Aは複雑かつ専門的な取引であり、経験の浅い経営者が単独で進めるのは大きなリスクを伴います。
そのため、以下のようなサポートをしてくれる専門家の活用が有効です。

・M&A支援業者（FA、仲介会社）
・税理士・公認会計士・弁護士
・専門知識を持つコンサルタント

支援業者次第では、初期費用を抑えながらM&Aを進めることも可能です。第三者の視点を取り入れることで、感情に左右されない冷静な判断ができるのも大きなメリットです。

不動産業界での企業売却にかかる税金とは？

企業を売却する際には、売却益に対して税金が発生します。 この税金の仕組みは、「個人オーナーが売却する場合」と「法人が株式を譲渡する場合」で異なるため、正しく理解しておくことが重要です。個人・法人別にわかりやすく解説します。

個人オーナーの場合

個人が自社株などの株式を譲渡し、譲渡益（売却益）が発生した場合、その利益は「譲渡所得」として扱われます。

◆ 課税の仕組み

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
この譲渡所得には、以下の税が課せられます。

・所得税（復興特別所得税含む）
・住民税

給与所得などとは分離して課税されるため、所得の合算は不要ですが、確定申告が必要です。
適切に節税するためには、事前に税理士など専門家への相談が欠かせません。

法人の場合

法人が保有する株式を譲渡した場合、その売却益は法人の「益金（収益）」として扱われ、他の事業収益と合算されて法人税等が課税されます。

◆ 法人の場合の税務処理

・譲渡益は法人所得として計上され、通常の法人税率で課税
・譲渡損失が出た場合、他の所得と損益通算が可能
・所得と損失の調整により、柔軟な節税が可能

◆ 評価差額にも注意

帳簿価額と時価の差（含み益）がある場合、譲渡時に課税対象となる可能性があります。

まとめ

不動産賃貸業界では、人口減少やオーナーの高齢化を背景に、事業承継の課題が顕在化しています。物件の老朽化や修繕コストの上昇も重なり、単独での運営を続けることが難しくなっている企業も少なくありません。

こうした状況の中で、M&Aを活用して経営基盤を強化する動きが広がっています。

M&Aを実施することで、従業員の雇用を守りながら、経営者は売却益を得ることができます。さらに、地域で築いてきたブランドや店舗名を残すことも可能です。これは単なる「売却」ではなく、事業を次の世代へ引き継ぐための手段として注目されています。買い手企業にとっても、管理物件の拡大や人材確保につながるため、双方にとってメリットのある取引といえるでしょう。

不動産賃貸業の将来を見据えるうえで、M&Aは有力な選択肢の一つです。事業承継や経営課題を感じている経営者の方は、専門家へ早めに相談してみてください。

不動産業界のM&A事情については下記記事でも解説しているため、ぜひ合わせて読んでみてください。
「不動産賃貸業界のM&A｜不動産賃貸業界のM&A動向や事例も解説！」

オーナーズ株式会社では、売り手に特化したFAサービスを提供しています。専属のエージェントがお客様の希望に沿った取引を実現するため、最適なサポートを行います。より高い評価額での売却を目指したアドバイスを受けられるだけでなく、余計な仲介手数料を抑えた成約も可能です。

さらに、具体的な買収意向を持つ企業や、業界分析に基づき、事業との親和性が高い企業を候補としてご提案します。大手金融機関やM&A仲介会社、マッチングサービスとも連携しており、多様な買い手探索ルートを確保しています。

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